分譲マンション事業の総合コンサルティングを手がける（株）トータルブレイン（東京都港区、代表取締役社長：久光龍彦氏）はこのほど、東京都下エリアの新築分譲マンション市場の現状をまとめたレポートを発表した。JR中央線・青梅線、京王本線・相模原線、西武池袋線・新宿線・拝島線沿線を14エリアに分け、2000～04年の「旧価格市場」と05～08年の「新価格市場」で、供給戸数、販売坪単価、契約率、平均面積などを比較した。
販売価格については、とくに人気の高い中央線沿線が旧価格比で60％の上昇となっているほか、京王線沿線が37％、西武池袋線が70％と大幅に上昇。都下全エリアでは平均35％の上昇と、首都圏平均の25％を大きく上回っていた。ただし、西武新宿線については8％上昇にとどまっている。
逆に契約率は、旧価格時代と比べ、どの沿線も軒並み下がっていた。その理由として（1）新価格物件は、旧価格以上の値づけにもかかわらず、駅遠物件が目立っている、（2）販売価格を抑えるための専有圧縮が行なわれ、ユーザーニーズにマッチしていない、（3）ほぼ同じ価格で新築戸建てが購入できる、（4）グロス価格が6,000万～8,000万円となるエリアは、リーマンショック以降、富裕層やアッパーサラリーマン層の動きが止まり苦戦している、などをあげている。
レポートでは、同エリアでのマンション事業について「基本的に戸建てニーズが強く、戸建てに対抗するための広さが必要となるため、グロス上昇に直結する」、「その戸建ても、駅徒歩10分前後の好立地での供給が多く、マンションは駅近立地が絶対条件となる」と分析。「沿線・エリアごとに細かく市場ニーズ・民力からグロスアッパーを探り、戸建てとの差別化戦略を立地・価格両面で行なうことが重要」と結論付けている。