森ビル（株）は10日、東京23区内で1986年以降に竣工した大規模オフィスビル（延床面積10,000平方メートル以上）を対象に毎年実施している「東京23区大規模オフィスビル市場動向調査」（2002年12月末時点）結果を発表した。
同調査結果によると、23区内における2003年の大規模オフィスビルの供給量は調査開始以来最大の217万平方メートルとなったが、2004年以降は、年平均80万平方メートル程度の低水準に落ち着く見込み。このため、時代区分（※1）で比較すると、2003年が含まれる「都市再生時代」の年平均供給量は、「バブル崩壊後」の125万平方メートルよりも少ない110万平方メートルとなる見込みとなっている。
エリア別の供給傾向では、都心3区（千代田区・中央区・港区）については、「バブル崩壊前」から「バブル崩壊後」にかけて減少しているものの、その後増加に転じ、「都市再生時代」には全体の約75％を占めており、より一層の供給集中傾向がうかがえる。
ビル別規模で見てみると、「バブル崩壊前」には「大規模オフィスビル」（※2）と「超大規模オフィスビル」（※3）の割合がほぼ同等であったが、その後徐々に「超大規模オフィスビル」の占める割合が増加。「都市再生時代」に入ると、「超大規模オフィスビル」が全体の約84％を占める見通しとなっている。なお、調査対象外である「小規模オフィスビル」を含めたオフィスビル全体においても、前回大量着工が生じた1990年前後には「小規模オフィスビル」が圧倒的多数を占めていたのに対し、近年では大規模オフィスビルの着工が逆転しており、「ビルの大型化」傾向が顕著に表れている。
今後の需要動向としては、2002年の吸収量は48万平方メートルとなり、2001年に引き続き低水準で推移。これは、都心3区での潜在需要が引き続き高水準にあるものの、近年の景気低迷や需要の質の変化により、借り控えが長期化していることによるもので、この潜在需要は、2003年上半期における新規大規模オフィスビルの大量供給を契機に、順次健在化していくものと思われる。
なお、時代区分で見たオフィスマーケットの今後の展望として、「都市再生時代」においては、港区と千代田区に供給が集中する反面、中央区、新宿区、渋谷区では低水準での推移が見込まれている。また、「純需要」についても、港区、千代田区の需要については年々増加しているものの、中央区の需要は激減。今後は、都心としての立地優位性をもつ港区、千代田区での集積が進む中で、エリア間競争のより一層の激化が予想される。このため同社では、「プラスα」の魅力を付加し競争力を高めるために、従来のビルマネジメントに代わり、エリア全体のハード面での魅力向上をもたらす「エリアディベロップメント」、およびエリア情報サービス等のソフト面での魅力向上をもたらす広域的な「タウンマネジメント」とによる、『エリアマネジメント』への取り組みが求められてくると分析している。
※1 … 時代区分：「バブル崩壊前」（1986年～1991年）、「バブル崩壊後」（1992年～1996年）、「金融破綻不況～ITバブル崩壊」（1997年～2001年）、「都市再生時代」（2002年～2007年）
※2 … 事務所部分の延床面積が1万平方メートル以上3万平方メートル未満
※3 … 事務所部分の延床面積が3万平方メートル以上
