不動産ニュース / リフォーム

2019/11/22

築33年物件を相場以上の賃料の収益物件に再生

エントランス(ビフォー)。吹き抜け部分が、デッドスペースとなっていた
エントランス(アフター)のイメージパース。吹き抜けを廃し、2階の床を最大化した

 サンフロンティア不動産(株)は21日、不動産再生事業において、大規模リノベーションを手掛ける「グランファースト新宿御苑」(東京都新宿区)の内覧会を行なった。

 同物件は、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩6分に立地。鉄骨鉄筋コンクリート造地上9階地下1階建て。延床面積約5,481平方メートル。築33年の出版社本社ビルを、同社が2018年に取得。1フロア1区画の賃貸オフィスビルにリノベーションした。

 再生に当たっては、収益性を最大化するため、賃貸面積の増加を計画。従前は3~8階であった事務所スペースを、1階のエントランスおよび店舗の吹き抜け箇所に床を配することで、2階の床を増築し、2~8階を賃貸フロア化。賃貸面積は約3,531平方メートルから約3,835平方メートルに拡大した。

 また、2階には従前倉庫と会議室があり、倉庫であった部分の天井高を生かし、開放感のある事務所スペースにリノベーション。「倉庫部分は天井高が8mあったため、間に床をつくり2フロアに分けることも可能でしたが、それだけ開放感のある事務所は希少でバリューにつながると考え、そのまま生かす方針としました」(同社執行役員アセットマネジメント本部リプランニング事業部長事業部統括責任者・小田修平氏)。

 バリューアップに向けた施策として、全オフィス区画内に、テーブル、ソファセット、ガラス張りの個室等の什器・設備を備え付けたラウンジスペースを設けた。「人材確保に向けお洒落なラウンジ等を配したオフィスのニーズが高まっている。一方、そうした設備を導入するにはコストがかさむことから、当社で設備し、テナントの費用を軽減する」(同氏)。

 完成した5フロアから募集を進めており、現在3フロアが成約、1フロアが成約となる見込み。賃料は周辺相場の2倍程度となっている。

事務所フロアのラウンジスペース。照明、テーブル等、什器は全て同社が用意し備え付けで貸し出す

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