ポラスグループのポラスガーデンヒルズ（株）は20日、建売住宅「NOEN（ノエン）市川」（千葉県市川市、総戸数21戸）を報道陣に公開した。風致地区の住環境の良さを分譲地内に引き込むだけでなく、その「ネガ」を逆手に取り、コミュニティ形成の仕掛けとして生かすなどして、顧客にアピール。8ヵ月で半数超を販売した。
同物件は、北総鉄道「矢切」駅徒歩15分、京成本線「国府台」バス5分バス停徒歩9分、JR総武線「市川」駅バス15分バス停徒歩9分に立地。「矢切」駅から坂を登った高台（標高23m）で、従前は畑。2024年6月に取得。風致地区（第一種低層住居専用地域）内で、西側が里見公園の緑地帯（市有地）に接し、その奥が江戸川。敷地内も東側、北側に緩やかな下り勾配となっている。
風致地区内のため、建ぺい率40％・容積率80％に抑えられ、敷地から建物を1ｍ以上のセットバックが求められるなど厳しい規制がかけられたほか、市川市の治水ルールに則り、敷地内で雨水を一時貯留させるよう、敷地を高さ25センチほどブロックで囲むことや、透水性のある舗装など雨水流出の抑制も求められた。そこで、建物と建物の間を幅2ｍ×40ｍの「フットパス」（地役権を設定）とし、そこに植栽やインターロッキング、飛び石、ベンチなどを配置することで、セットバック、雨水貯留の役割と、住民のコミュニティ空間として演出した。敷地内道路も幅6ｍの私道としインターロッキング舗装。各住戸のセットバックとフットパスとともに十分な離棟間隔とし、風や光を住戸内に導くようにしている。
住戸は、敷地面積約126～131平方メートル。建物は木造2階建て、ZEH水準。建物面積約94～99平方メートル、3LDK・4LDK。25年4～6月竣工済み。全体を4つの街区に分け、緑地帯側にウッドデッキを設ける、フットパスと庭をつなげる、フットパスを借景とする、街区内道路側にウッドデッキを配し、幅2,700mmのワイドサッシとするなど、周辺環境の良さを住戸内に引き込む工夫を街区ごとに施した。リビング天井高2,700mm、2,400mmハイサッシ、ハイブリッド給湯器、食洗器、光触媒フローリング、駐車場2台などが標準。
25年4月末からプレセールスを開始。同年6月13日に販売を開始した。これまで148件の反響を得て、48組が来場。11戸が成約済み。販売価格は4,780万～6,790万円。現在販売中の10戸は、5,280万～6,390万円。販売済み11戸の購入者は8戸が千葉県内在住者、うち6戸が市川市、残り3戸は都内。同社の建売住宅は20歳台～30歳台がメインユーザーだが、この分譲地は60歳台3戸、50～55歳が2戸と高年齢層の支持が高い。通勤利便性が高く、千葉県下随一の文教地区である市川市内立地、風致地区の住環境の良さ、江戸川を見下ろすロケーション、高台立地のため敷地西側の一部を除きハザードエリアではないことなどが評価ポイントとなっている。
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