三菱地所リアルエステートサービス（株）は6日、「東京都心エリア 投資用不動産マーケット動向（2026年7月期）」を公表した。期待利回り推移や取引事例、同社取引事例、都心5区の賃貸オフィス潜在空室率や賃料単価をまとめたもの。
当期の都心5区オフィスの投資家期待利回りは3.2～3.7％。緩やかな低下傾向となっていたが、2024年10月以降、横ばいとなっている。直近では、赤坂エリアで0.1ポイントの低下が見られた。
都内賃貸住宅の投資家期待利回りは3.7～3.9％、2021年度後半から低下傾向が続いており、直近では全タイプで前年同期比0.1ポイントの低下が見られた。
2025年以降の優良物件取引利回り目安は、都心オフィス／賃貸住宅ともに3％台と、期待利回りと取得利回りの差が縮小しつつある。取引事例では、プロ投資家・不動産会社など従来からの主要プレイヤーに加え、一般法人による取得も見られた。
都心5区の賃貸オフィスの潜在空室率はすべての区において3％を下回っており、需要のひっ迫が顕著になっている。一方、賃貸住宅の空室率は前年同月比で見ると全区で低下しているものの、26年にはわずかに上昇に転じ、一服感が見られる。
都心5区の賃貸オフィスの平均募集賃料は25年10月以降上昇傾向が顕著。坪単価7万円を超える強気な賃料設定の物件も見られる。賃貸住宅の募集賃料も大幅に上昇し、すべての区において、前年同月比1,000円／坪以上上昇しているが、賃料転嫁の限界も見え始めているという。
