不動産ニュース / 政策・制度

2020/6/12

サブリースに規制。賃貸住宅管理業の新法成立

 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が12日、参議院で可決、成立した。公布後1年以内に施行される(サブリースに関する行為規制は6ヵ月以内施行)。

 賃貸経営を管理業者に一任する「サブリース契約」をめぐるトラブルが社会問題化し、また賃貸住宅の管理を業者に委託するオーナーも増加していることから、新法によりこれらの適正化を図る。

 同法は「サブリース業者(特定転貸事業者)とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に係る措置」と「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」が骨子。
 前者では、サブリース業者に対して、(1)家賃支払い、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良・有利であると誤認するような広告表示を禁止する、(2)特定賃貸借契約(マスターリース契約)勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げる行為を禁止する、(3)マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面をオーナーに交付して説明する(重要事項説明)等を義務付け、これらに違反したものは業務停止処分や罰則が科せられる。また、サブリース業者だけでなく、建設業者などサブリース業者と組んで勧誘を行なう者についても、規制の対象となる。

 後者は、現行の賃貸住宅管理業者登録制度とは別途の登録制度を創設。賃貸住宅管理業を営む事業者の登録を義務付ける。管理戸数が一定規模に満たない事業者(200戸未満となる予定)は登録が免除される。登録された賃貸住宅管理業者には、事務所ごとに管理業務の管理および監督を行なう「業務管理者」を置くことが義務付けられる。業務管理者は、賃貸住宅管理に関する一定の実務経験等を有する資格者としており、「賃貸不動産経営管理士」や「宅地建物取引士」などの資格者のうち、一定の講習を受講したものがイメージされている。

 なお、登録制度の中身やサブリース事業者の勧誘等については、別途ガイドラインが策定される。

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サブリース

賃借人が第三者にさらに賃貸することであるが、特に、住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法をいうことが多い。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者または特定転貸事業者という。

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