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2023/3/3

家賃債務保証業の認知度、改善傾向/日管協

 (公財)日本賃貸住宅管理協会・家賃債務保証事業者協議会は3日、2022年度第3回定例会を対面とオンラインのハイブリッド形式で開催した。

 定例会では、国土交通省住宅局安心居住推進課課長補佐の巽 弘樹氏が、家賃債務保証業者登録制度の現況について報告。同省が行なった管理会社への調査(21年度)では、家賃債務保証業者を利用するケースが80%(20年度調査:80%)と、前年と同水準だった。うち家賃債務保証業者のみの利用は、全体の76%(20年度調査比7%増)と増加傾向。
 賃借人の家賃債務保証業に対する認知度は、「内容をよく知っている」「内容をある程度知っている」が28%(同9%増)、「あまり知らない」「まったく知らない」が56%(同8%減)で、改善傾向にある。登録制度の認知度については、賃借人、賃貸人ともに、登録制度を「知らない」割合が引き続き高く、「内容をよく知っている」割合はいずれも10%に満たない状況だった。現在の登録業者数は90社(22年11月16日時点)。

 日管協総合研究所主任相談員の鈴木一男氏は、家賃債務保証に関する相談内容について紹介。同研究所に寄せられた相談件数1,255件(22年4~12月)のうち、家賃債務保証に関する相談は41件(全体の約3.3%)だった。前年度比約1.1%ポイント減となり、「自主ルールが守られている表れではないか」(同氏)としている。相談にみる傾向として、同氏は「相談者が保証委託契約の内容を十分に理解していないことによる相談も多い」ことを挙げ、「借り主への丁寧な契約内容の説明が求められる。個社ごとに相談窓口を設け、さまざまな相談に対して柔軟に対応することが望ましい」とアドバイスした。

 ことぶき法律事務所弁護士の亀井英樹氏は、22年12月12日の最高裁判決(家賃債務保証会社の「追い出し条項」は無効とされた判決)の判旨について解説。保証会社と賃貸人との相違、賃料等の債務の消滅の有無、催告の必要性のほか、過去判例との整合性など詳しく説明した。
 同協会の解除特約との関係については、「今回の最高裁判決は、保証会社が直接、賃貸借契約の解除権を行使することを禁止するものであるため、賃貸人による賃貸借契約解除である日管協の解除条項に抵触するものではない。判決によって、その有効性が直ちに否定されるものではないと考えられる」と話した。

 引き続き、「管理会社がDX化に向けて保証会社に求めること」をテーマに特別講演を実施した。(株)リマネージ代表取締役・榎 和志氏、(株)ユーミーホールディングス執行役員・廣瀬一寛氏、(株)ハウシード管理業務推進室室長・保﨑将士氏、(株)いい生活代表取締役副社長COO・北澤弘貴氏が登壇し、各社の電子申し込み・電子契約の実施状況や課題などを紹介。登壇者からは、「データの複数のやり取りが解消される仕組みの構築が必要」「地方の管理会社はしがらみが多く、複雑で手間のかかる変更にすぐ対応できない傾向がある。管理会社に寄り添う保証会社の取り組みに期待したい」などの意見が聞かれた。

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家賃債務保証

住宅の賃貸借契約に当たって、家賃債務を担保するために求められる保証をいう。連帯保証人を立てる方法が一般的であるが、それに代わって、家賃滞納の場合に一時的に立替え払いするサービス(家賃債務保証サービス)が活用されることもある。

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