森トラスト（株）は20日、東京23区内で1986年以降に竣工した大規模オフィスビル（延べ床面積10,000平方メートル以上）を対象とした「東京23区大規模オフィスビル供給量調査’03」を発表した。
同調査結果によると、2002年の大規模オフィスビル供給量は年間118万平方メートルで、1998年以降4年ぶりに過去16年の平均（94万平方メートル）を上回る供給となった。今後の見通しについては、2003年に調査開始以来最高となる225万平方メートルの供給が予想されるが、2004年には103平方メートルと過去の平均水準程度に落ち着き、2005年から2006年にかけては2003年の供給量の3分の1程度にまで減少する見込み。しかしながら、「都市再生特別措置法」施行の影響から、これを活用した開発が顕在化すると見られる2007年以降には、再び大量供給時代が訪れることが予見される。
供給エリアで比較してみると、2002年～2006年の大規模オフィス供給は、旧国鉄関連跡地での開発が主体となるため、「汐留」「大手町・丸の内・有楽町」「港南（品川駅東口）」など、都心3区のなかでも、交通至便なJRターミナル駅に近接する「超都心」に集中している。また、都心3区内の供給シェアの変化を見ると、2004年以降、それまでトップだった港区を千代田区・中央区が逆転。2003年まで中心的な供給エリアであった旧国鉄関連跡地での開発が一段落する一方で、千代田・中央両区にまたがる東京駅周辺エリアでの再開発が本格始動するものと思われる。
なお、2004年～2006年のオフィス供給エリアと都市再生緊急整備地域とを重ね合わせると、約7割が地域内の開発となる。地域別では、「東京駅・有楽町駅周辺地域」が4割強、「環状二号線新橋周辺・赤坂・六本木地域」が約3割となり、これにより超都心への一極集中傾向に拍車がかかることが予想される。
今後「超都心」は、立地・賃料の両面でテナント企業のニーズを満たす極めて魅力的なビジネス地区として、潜在需要を喚起し、それを一手に吸収する可能性が高い。その一方、超都心以外の地区は、オフィスの立地要件として重要な交通利便性とオフィス集積度のいずれかが超都心に劣る「二番手エリア」と、どちらの要件も満たさない「オフィス不適用エリア」とに細分化され、淘汰されるものと推測される。
