不動産ニュース / 開発・分譲

2018/5/11

オフィスをホテルにコンバージョン/日土地

「NTPR 後楽園ビル(ドーミーイン後楽園)」建物外観

 日本土地建物(株)は11日、同社がプロジェクトマネジメントを実施した「NTPR 後楽園ビル(ドーミーイン後楽園)」(東京都文京区、総客室数117室、キャビン42床)を報道関係者に公開した。

 都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩1分。1995年築、鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造地下2階地上9階建てのオフィスビルを、ホテルへと1棟コンバージョンした。延床面積は約7,559平方メートル。

 同社は、同ビルを保有していた企業の移転コンサルティングを受託しており、その一環で同物件を取得。同エリアは東京ドームや日本武道館などの観光施設や、企業、大学等も集積している宿泊適地にもかかわらず、ホテルの新築着工が少ない点に着目し、ホテルへのコンバージョンを決定した。
 着工は2017年6月26日、竣工は18年3月30日。

 執務空間だった2~9階を客室に変更。客室タイプは、ダブル、セミダブル、ツイン、クイーン、ハンディキャップルーム。専有部面積は14.4~32.2平方メートル。
 旅館業法上、採光の窓の面積は床面積の10分の1以上にする必要があるため、従来ある窓に合わせて客室の床面積を決定。窓のない壁に面する客室に関しては、一部、外壁を撤去し、窓を新設した。元の天井高が3.7mあったため、天井や床下に配管を増設しても、客室天井高は2.6mを確保することができた。
 2階の一部は、採光の確保が困難だったため、天井に接しない仕切り壁で区切り、専有スペースを確保する“キャビンタイプ”の簡易宿所とした。フロア・入口は男女別としている。すべてのキャビンにベッドとテーブルを備えた。1キャビンあたりの面積は4.5平方メートル(1キャビンのみ5平方メートル)。レディースフロアには、シャワー室を設けている。

 事務所エントランスや既存テナントがあった1階は、既存テナントはそのまま、新たにコンビニを誘致。ホテルフロントも備えた。
 倉庫などがあった地下1階は、約330平方メートルのレストランと、約99平方メートルの大浴場(男女別)へと変更している。

 18年5月、同社グループの日本土地建物プライベートリート投資法人に譲渡。ホテルの運営は、(株)共立メンテナンスに委任する。
 5月14日より、一部客室をオープン。7月1日、キャビンタイプ部分も含め、グランドオープンする見込み。
 第1弾オープン部分の予約状況は好調。今後も、稼働70%を目指す。

専有面積が一番大きい32.2平方メートルの客室エリアは、従来は社長室だった
全てのキャビンに、ベットとデスクを設けた。壁を挟んでベットを入れ子にすることでスペースを有効活用した

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コンバージョン

建物の用途を変更すること。例えば、空きオフィスを集合住宅に変更する、社員寮を有料老人ホームに変更する、というような変更を指す。構造、設備、防災法規など、法的、技術的にクリアしなければならない点も多い。

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