不動産ニュース / その他

2023/3/22

令和5年地価公示、団体トップ等がコメント

 国土交通省が22日に発表した「令和5年地価公示」について、業界団体・企業のトップから以下のようなコメントが発表された(以下、順不同)。

(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 会長 坂本 久氏
(公社)全日本不動産協会 理事長 秋山 始氏
(一社)不動産流通経営協会 理事長 竹村信昭氏
(一社)不動産協会 理事長 菰田正信氏
三菱地所(株)執行役社長 吉田淳一氏
住友不動産(株)代表取締役社長 仁島浩順氏
東急不動産(株)代表取締役社長 岡田正志氏
野村不動産(株)代表取締役社長 松尾大作氏
東京建物(株)代表取締役 社長執行役員 野村 均氏

◆(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 会長 坂本 久氏

 令和5年の全国地価は、新型コロナや国際情勢の影響を受けこれまで弱含んでいた地価は、ウィズコロナのもと景気が緩やかに持ち直しているなか、全国的に回復の兆しを示した結果であった。
 都市部を中心に上昇が継続しており、徐々に地方部へも波及し、さらに、全用途の平均・住宅地・商業地が2年連続で上昇幅も拡大傾向であった。
 この結果は、全宅連不動産総合研究所における不動産市況調査でも示しており、直近、1月の土地価格動向DIにおいても実感値でプラスの5.6ポイントで不動産市場を取り巻く環境も改善傾向のマインドを示している。
 一方、原材料費の高騰を受け、消費者物価指数は上昇傾向であり、低水準で推移している金利への影響など懸念される材料も注視していく必要がある。
 全宅連では、令和6年税制改正において今般の地価上昇により急激な固定資産税の負担増とならないよう要望していくとともに、延長・拡充される『低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置(100万控除)』『空き家等の発生を抑止するための特例措置(3,000万円控除)』や段階的に施行が予定されている所有者不明土地の解消に向けた各種制度の実行により社会的な課題である空き家、所有者不明土地等の解消に向け鋭意取り組んでいきたい。

◆(公社)全日本不動産協会 理事長 秋山 始氏

 令和5年地価公示では、全国平均において、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、かつ上昇率も拡大した。昨年からの地価回復傾向が勢いを増しており、地価動向は明らかにポストコロナに入ったものと見ている。
 圏域別にみると、地方四市の平均変動率が住宅地・商業地ともに10年連続で上昇するなど堅調を維持しており、中でも札幌、福岡の上昇基調は極めて安定的に継続している。こうした中枢都市の動向が一部周辺地域に波及する傾向は昨年からさらに顕著となっており、住宅地・商業地ともに変動率上位10傑をいずれも札幌市に隣接する北広島市、江別市、恵庭市及び千歳市が占めたのがその象徴と言える。
 これに加えて、当期は地方圏のその他の地域において全用途平均・商業地が3年ぶりに上昇、さらに住宅地では実に28年ぶりに上昇に転じるなど、郊外部にも上昇範囲が拡大した。オールジャパンの全日本不動産協会として、こうした地方圏の地価回復傾向については非常に好感を持って受け止めている。
 インバウンド需要の急回復と賃金指数の大幅な伸びも伴って、さらなる景気の好循環が起こるものと期待している。当面は右肩上がりを続ける消費者物価指数と首都圏を中心に高騰し過ぎた感のあるマンション価格との対峙が鍵となろう。

◆(一社)不動産流通経営協会 理事長 竹村信昭氏

 本年の地価公示では、ウィズコロナの下で景気が緩やかに持ち直している中、都市部の地価上昇が継続し地方部に拡大するなど、順調な回復傾向が見られた。全国全用途平均の地価は住宅地、商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。地方圏その他地域の地価についても、全国全用途平均と商業地が3年ぶり、住宅地は28年ぶりに上昇に転じた。

 東日本不動産流通機構の統計によると、首都圏マンションの成約価格は33カ月連続で対前年比上昇が続いている。他方、成約件数は減少傾向、売り出し中物件数は漸増傾向にあり、今後は価格や金利の動向が及ぼす影響などマーケットの変化に注意を払う必要がある。

 当協会としては、ウィズコロナの下でわが国経済を成長軌道に乗せるために地価が底堅く推移することが先ずもって重要と考えており、内需の牽引役である住宅・不動産流通市場のさらなる活性化に引き続き取り組んでまいりたい。

◆(一社)不動産協会 理事長 菰田正信氏

 今回発表された地価公示では、全国平均は、全用途平均、住宅地、商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ禍から経済活動が正常化していく中、緩やかな持ち直しの動きが地価に反映されたと認識している。他方、長期化するウクライナ情勢やインフレの進行、海外経済の下振れ懸念等によって、経済の先行きは不透明さを増しており、今後の地価動向についても十分に注視していく必要がある。

 そうした中、経済を確実に回復軌道に乗せ、持続可能で、包摂的な経済社会を実現するには、コロナがもたらした価値観や社会構造の不可逆的な変化を的確に捉え、社会課題の解決と経済成長を同時に達成する取り組みが重要だ。

 とりわけ、まちづくりにおけるGXやDXの推進とあわせて、住宅の環境性能の向上やストックの循環の促進等に向けた住宅投資の活性化や、都市の国際競争力強化を牽引するさらなる都市再生の推進、イノベーション創発の場を提供する不動産市場の活性化等を図ることが不可欠であり、必要な施策を躊躇なく講じることが求められる。

◆三菱地所(株)執行役社長 吉田淳一氏

 令和5年地価公示は、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続上昇し、上昇率が拡大した。地域や用途などにより差があるものの、ウィズコロナの下、景気が緩やかに持ち直している中、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ前への回復傾向が顕著となったと見られる。

 住宅は、都心の高額物件の需要が引き続き旺盛であり、直近では「ザ・パークハウス広尾」が早期に完売、また最高水準のグレードを目指したザ・パークハウスのフラッグシップシリーズ「ザ・パークハウス グラン 三番町 26」の販売も好調に推移している。政府による水際対策緩和に伴い、インバウンドニーズが徐々に顕在化しており、「ザ・パークハウス京都河原町」ではその引き合いを実感している。

 アウトレットでは、国内需要は引き続き好調に推移し、コロナ前と同水準を維持している。昨年10月には当社グループとして約10年ぶりに「ふかや花園プレミアム・アウトレット」が開業し、単なる買い物の場だけでなく、地元地域と共生し、情報発信・観光拠点の場となっている。

 ホテルは、国内需要が底堅く推移しており、昨年10月の入国制限の緩和を受けインバウンド需要が徐々に回復傾向だ。昨年11月には「ザ ロイヤルパークキャンバス 銀座コリドー」を開業した。お酒や音楽などナイトライフをより充実させるコンテンツを提供し、国内外の観光需要をうまく取り込みながら好調なスタートを切った。

 オフィスは、コロナの収束に伴い、業容が拡大している企業を中心に移転検討が活発化しており、リーシングにおいては、都市中心部への需要の底堅さを実感している。本年2月に竣工した「3rd MINAMI AOYAMA」は、次世代のワークスペースとして、各執務フロアにインナー/アウターバルコニーを整備する等、多様な働き方を可能にするオフィス空間を実現し、順調にリーシングが進んでいる。

◆住友不動産(株)代表取締役社長 仁島浩順氏

 世界的なインフレと利上げに伴う景気後退懸念など、先行き不透明な情勢が続く一方で、イベント制限の緩和や観光需要の回復など、経済活動の正常化が大きく進展し、コロナ禍脱却を強く意識した一年となった。
 こうした中、商業地では、ホテルや商業店舗の需要が大幅に改善した。東京のオフィスビル市況も、一進一退の様相が続きながらも、企業の出社率の高まりや採用増を背景に、立地改善の移転ニーズや増床など前向きな需要が増えている。
 住宅地は、低金利環境や住宅取得支援策などが下支えとなり、希少性の高い都心や生活利便の高い地域を中心に、需要が堅調に推移した。
 結果、全国的に地価の上昇傾向が顕著となった。

◆東急不動産(株)代表取締役社長 岡田正志氏

 今回の地価公示では全国の全用途平均は2年連続で上昇した。昨年までは新型コロナウイルスの影響で地価は弱含んでいたが、アフターコロナをにらんだ人流の回復やテレワークから出社への移行、そしてインバウンドの回復基調などが影響している。ただ、ロシア・ウクライナ情勢による世界情勢の不安定化や世界経済の先行き不安、物価高騰による国内景気への悪影響などの不安定要素もあり、当面は地価の動向を注視していく必要があるとみている。

 地価の上昇地点をみると北海道、特に札幌市近郊の好調さが目立つ。2030年の北海道新幹線の札幌駅への延伸を見据え、札幌駅周辺を中心に市内で開発が進んでいるほか、グループの東急コミュニティーが管理する北広島市の新しい野球場「エスコンフィールド HOKKAIDO」の周辺でも地価上昇が続くなど、札幌市近郊部の住宅地、商業地にも地価上昇の流れが波及している。札幌市とその近郊に人口集積が進んでいることも影響している。当社も札幌の中心部「すすきの」の玄関口であるススキノラフィラ跡地で、ホテルや商業施設のほかシネマコンプレックスなどが入る2023年秋開業予定の大型再開発「(仮称)札幌すすきの駅前複合開発計画」(地上18階建て)を手掛けているほか、環境先進型の分譲マンション「(仮称)ブランズ新札幌」を開発するなど、注目度が高まる札幌市内でも積極的に開発事業を進めている。
 当社は「環境先進企業」を目指して、環境に配慮した事業展開を全国で進めているが、特に北海道では小樽市や松前町、釧路市などで風力発電や太陽光発電所を開発・運営しているほか、石狩市では再生可能エネルギー100%のデータセンターの開発を計画するなど、北海道を重点地域の1つとして事業を推進している。また、インバウンド需要が回復した国際リゾートのニセコでも「ホテルニセコアルペン」のホテルコンドミニアムへの建て替えを含む大規模開発計画「Value up NISEKO 2030」を進めている。

 全国の住宅地をみると都市中心部の希少性の高い立地や、交通利便性等に優れた周辺地域では地価上昇が継続するなど根強い需要がある。低金利環境の継続など政策面でも需要を下支えしている効果がある。また、商業地では都心部を中心に店舗の需要のほか、オフィス需要なども堅調で、地価上昇につながっている。インバウンド需要で地価が過熱気味だった都心部の地価がコロナ禍による需要喪失で下落する場面もあったが、一時的な現象と捉えており、「アフターコロナ」によるインバウンドの復活などで、都市中心部の地価回復は当面続くとみている。
 当社では今年 11 月に竣工する「Shibuya Sakura Stage」をはじめとする「広域渋谷圏」の 100 年に一度ともいわれる再開発を、東急グループで連携して進めている。再開発ビルの開発で渋谷のオフィス床面積の拡大や渋谷駅周辺のバリアフリー化を進め、渋谷の街の魅力向上に努めている。都心 5 区ではオフィス賃料の下落、空室率の上昇などがみられる地域もあるが、当社の本拠地である渋谷は IT やコンテンツ産業を中心にオフィス需要が旺盛で賃料水準も安定し、空室率も低い状態が続いている。

 中長期的な不動産市場については、足元では国際経済情勢などのマクロ要因などを注視する必要があるが、不動産市況は回復基調が続くだろう。中長期的には少子高齢化による単身世帯の増加や空き家問題、「働き方改革」によるオフィス環境の変化等、不動産市場を取り巻く環境の変化が続くが、国内外で環境への意識が高まるなか、今後の不動産市場では「環境」が大きなテーマになるとみている。
 当社では 2 月末時点で開発中も含め全国に 86 事業、発電能力を示す定格容量で 1,405メガワット(一般家庭の年間電力使用量ではさいたま市とほぼ同程度の約 67.6 万世帯分)の再生可能エネルギー発電所を全国に有しており、この再エネ電気を活用して昨年末、保有する全 244 施設の再エネ化を完了した。すでにオフィス市場では外資系を中心に「再生可能エネルギーではないビルには入居できない」という企業も出てくるなど、世界的な環境意識の高まりが不動産市況にも影響を与えている。当社はハードだけでなく当社グループの持つ幅広い事業領域を生かしたソフトサービスという付加価値を組み合わせて事業展開を進めていくとともに、再生可能エネルギーの活用のほか、ZEB やZEH など環境に配慮したオフィスビルやマンションの開発を進めるなど、今後も積極的に環境対応を進めていく方針だ。

◆野村不動産(株)代表取締役社長 松尾大作氏

 今回の地価公示は、コロナ前への回復傾向が顕著となり、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも、2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。住宅地については3大都市圏・地方圏のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大、商業地については大阪圏が3年ぶりに上昇に転じたことで、三大都市圏・地方圏いずれにおいても上昇し、上昇率が拡大した。

 住宅市場に関しては、用地案件の減少などにより供給が限られるなかで需要は引き続き堅調であり、売れ行き好調な状況が続いている。共働き世帯の増加やテレワークの浸透等により、住まいで過ごす時間を豊かにしたいという新たな需要が生まれたことなどを背景に、中古を含めて需要は底堅く、また富裕層の動きも活発である。今後は、多様化するニーズを捉えた商品企画や、CO2 排出量実質ゼロ住宅、駐車場への EV 充電設備設置、国産木材の活用など脱炭素に寄与するサステナブルな商品・サービスがさらに求められる。
 開発手法の面では、通常の土地取得に加え法定再開発や公有地利活用、その他多様な手法を用いるとともに、地方中核都市におけるコンパクトシティ化へのニーズへ対応した中心市街地の再開発への参画など、継続的かつ中長期的な取組みが大切だと考える。
 なお、注視している建築費の上昇や住宅ローン金利の動向などに加えて、昨今のエネルギーコストの高騰やインフレによる家計への影響など、お客様心理の変化についてこれまで以上に敏感になってゆく必要がある。

 オフィス市場に関しては、賃料は緩やかな下落傾向にあり、空室率は一進一退の状況が続く。一方でオフィスへの回帰や、好調な企業業績を背景にオフィスの拡張移転を行う事例も増えている。リアルなコミュニケーションの再評価や採用拡大など、オフィスの意義や価値を重視し、センターオフィスの機能を充実させる動きもみられるようになった。働き方のニーズはさらに多様化しており、当社ではこうした変化に対応すべく、大規模オフィスに加え、中規模ハイグレードオフィスのPMO シリーズ、サービス付き小規模オフィスのH1O、時間貸しシェアオフィスのH1Tなどを組み合わせた「オフィスポートフォリオ戦略」を提案することにより、企業のフレキシブルな働き方を支援してゆきたい。また、オフィス空間の提供にとどまらず、入居企業をサービス面から支援する取組みもさらに進化させる必要がある。
 商業市場に関しては、コロナ前の状態に完全に戻ることは難しいと考えるが、食料品などの生活必需品を扱う地域密着型施設を中心に着実に回復に向かっており、独自性のある施設運営により差別化を図っていく。
 ホテル市場に関してはコロナの影響から回復しつつある。すでに国内の利用客増により稼働率は上昇しており、今後のインバウンド需要の戻りによる本格的な需要回復に備える。
物流市場に関しては、e コマースニーズの拡大を背景に旺盛な需要があり、用地取得競争は過熱しているものの、多様な開発手法を用いて順調に用地取得が進んでいる。当社の開発ノウハウを活かすとともにテナント支援の取組み等をさらに進め、引き続き積極投資を行う。

 当社は、社会環境の変化や人々の価値観の多様化を念頭に置きつつ、これまで同様、お客様一人ひとりの生活や時間に寄り添い新たな価値を生み出す新規事業に取り組むなど、まだ見ぬ価値創造に向け挑戦をし続ける。
 地価公示は、不動産の取引動向や中期的な展望を反映したものであり、様々なマクロ指標と合わせて今後も重要指標のひとつとして注視していく。

◆東京建物(株)代表取締役 社長執行役員 野村 均氏

 今回発表された地価公示は、全用途平均で上昇率が拡大したほか、地方部においても上昇地点が広がるなど、地価の回復が鮮明となった。コロナ禍からの社会経済活動の正常化が進むなか、堅調な分譲マンション市場に加え、底堅いオフィス需要や物流施設需要、再開発事業進展による利便性向上エリアの増加、回復基調にあるホテル・店舗需要、不動産投資市場の好調さなどが背景にあると考えられる。

 賃貸オフィス市場は、空室率が全体的に上昇基調であったものが一部エリアで低下に転じるなど、落ち着きを見せつつある。出社原則に戻す企業が増えたほか、採用の拡大、社員のコミュニケーション・ウェルビーイングを重視する企業がより付加価値の高いオフィス環境を求めるなど、増床の動きも見受けられる。また、省エネを含む環境に配慮したオフィスビルも増えており、その需要の高まりを感じている。今後も、立地利便性に優れ、環境性能や快適性を備えた A クラス以上のオフィスビルの需要は底堅く推移すると見ている。
 当社も地権者の皆様と進めている「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業(A地区・B 地区)」をはじめ、八重洲・日本橋・京橋エリアや渋谷エリアでの再開発事業では、社会のニーズを先取りし、高い環境性能とワーカーのウェルビーイングなどに配慮した快適なオフィスビルづくりを目指している。
 ホテルや商業施設については、行動制限や入国制限の緩和が進み、足元では稼働率の上昇や売上の伸長がみられ、更なる需要の回復が期待できる。物流施設については、流通市場における eコマースの普及に伴い新規の施設も増えているが、先進性と機能性を兼ね備えた物流施設の不足感は否めない。このような状況から、ホテル、商業施設、物流施設等のマーケットは、引き続き堅調に推移すると考えている。

 分譲マンション市場は、ライフスタイルや価値観の多様化でニーズの幅が広がり、需給バランスンスも良好であることから、都心部のほか、地方部においても生活利便性の高いエリアや住環境に恵まれたエリアでの販売は堅調である。反面、用地取得環境は厳しさを増している。
 今後、建築費高騰や住宅ローン金利上昇などの懸念はあるが、利便性が高く良質な住宅の需要は依然として底堅いため、当社はマーケットを注視しつつ高品質なマンションの提供を続けていく。

 この先、社会経済活動の正常化がさらに進めば、利便性が高いエリアの地価は上昇基調が続くと思われる。ただ、世界経済の減速リスクや国内の物価・金利の動向、為替変動の影響等、先行き不透明な状況が続くものと思われ、地価動向は引き続き注視したい。

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