不動産ニュース

2019/9/19

令和元年基準地価、業界各トップがコメント

 国土交通省が19日に発表した「令和元年 都道府県地価調査」結果を受け、業界団体・企業のトップから以下のようなコメントが発表された(以下抜粋、順不同)。

■(一社)不動産協会 理事長 菰田正信氏
■(一社)不動産流通経営協会 理事長 山代裕彦氏
■(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 会長 坂本 久氏
■(公社)全日本不動産協会 理事長 原嶋和利氏
■三菱地所(株) 執行役社長 吉田淳一氏
■住友不動産(株) 代表取締役社長 仁島浩順氏
■東急不動産(株) 代表取締役社長 大隈郁仁氏
■東京建物(株) 代表取締役 社長執行役員 野村 均氏
■野村不動産(株) 代表取締役社長 宮嶋誠一氏

■(一社)不動産協会 理事長 菰田正信氏

 今回発表された都道府県地価調査では、全国平均、三大都市圏ともに上昇が継続し、地方圏では下落幅の縮小傾向が続くとともに商業地では28年ぶりに上昇に転じた。我が国経済が緩やかな回復を続け、地方においても経済の好循環の前向きな動きが生まれ始めていることが地価に反映されたものと評価している。

 一方、世界情勢の不確実性が増し、先行きは不透明な状態にある中で、こうした経済の好循環を更に持続、拡大させ、力強い経済成長を実現するには、 東京オリンピック・パラリンピック後の対応も見据え、都市・地方ともに更なる活性化を図ることが重要である。

 とりわけ、土地・不動産ストックの有効活用を図り、企業立地・産業立地の転換を円滑にし、成長産業によるイノベーションや企業の生産性の飛躍的向上を 実現するためには、国内設備投資を安定的に促進し成長力を強化する施策が不可欠だ。

 当協会としても、引き続き、時代を先取りした魅力的なまちづくりの推進と豊かな住生活の実現を通じて、さまざまな社会課題を解決し、経済の成長に貢献して参りたい。

■(一社)不動産流通経営協会 理事長 山代裕彦氏

 今回の都道府県地価調査では、地価の上昇が全国的に継続していることが確認された。内訳を見ると、全国平均では、全用途平均が2年連続で上昇となり、用途別では、住宅地は下落幅の縮小が継続、商業地は3年連続で上昇となった。三大都市圏では、全用途平均・住宅地・商業地いずれも各圏域で上昇が継続、地方圏でも全用途平均・住宅地で下落幅が縮小し、商業地は28年ぶりに上昇に転じた。

 東日本不動産流通機構によると、本年4月以降の首都圏全物件の成約状況は、件数・価格ともに前年を上回り推移している。営業の足元では、主に個人投資家を対象とする収益物件に関しては金融機関の融資審査の厳格化の影響により取引が減少しているものの、実需層の住宅購入・売却ニーズ及びオフィス・店舗・ホテル等に対する法人の不動産投資需要は底堅く、不動産流通市場は総じて堅調さを保っている。今後も、雇用・所得環境の改善、金融緩和等を背景に地価は回復が続くものと期待される。

 わが国の景気は緩やかな回復基調が続いているものの、消費増税や国際情勢などを背景に先行きには不透明感が増している。堅調な不動産取引の環境は、経済成長を支える重要な要素であり、不動産流通市場の一層の活性化が求められる。 

 先般、国土交通省により策定された『不動産業ビジョン2030』においては、ストック型社会の実現を官民共通の目標として掲げ、多様化するライフスタイルやライフステージに応じた住まいを選択できるよう既存住宅市場の活性化が急務とされている。このような中、当協会では、税制改正要望において社会情勢の変化に伴い多様化する新たな住み替えニーズに対応する支援制度をお願いしているところである。

 当協会は、今後とも不動産流通市場活性化に向けて鋭意取り組んでまいる所存であり、国においても税制・制度等の政策面での支援を引き続きお願いいたしたい。

■(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 会長 坂本 久氏

 令和元年の都道府県地価調査の結果は、全用途平均が0.4%のプラスとなり、2年連続の上昇となった。住宅地は着実に下落幅の縮小傾向が継続、商業地の上昇基調も強まり、地価回復から上昇局面への期待が膨らむ結果となった。

 地方圏の住宅地の平均変動率も0.5%のマイナスと下落幅の縮小傾向が継続し、徐々にではあるが全国的な回復傾向も着実なものとなりつつある。

 併せて、国交省の地価LOOKレポートにおいても主要都市の地価は依然上昇基調で明るい結果となったが、全宅連不動産総合研究所により7月に実施した土地価格動向のDI調査の予測値が弱含みになっている点は若干懸念される。

 全宅連としては、地価の上昇傾向をさらに後押しすべく、令和2年度の税制改正に向けて、各種流通課税の軽減措置や買い換え特例等の延長に最大限努力をしていく。また、新たな政策的切り口として、土地の利用管理の適正化や所有者不明土地の発生予防を税制面から支援していく「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置の創設」の要望など、土地住宅流通市場の活性化に鋭意取り組んで行きたい。

■(公社)全日本不動産協会 理事長 原嶋和利氏

 令和元年都道府県地価調査結果が公表され、これによれば、全国平均では全用途平均が2年連続の上昇となっており全体で見れば引き続き上昇基調となっている。

 一方で、住宅地については、依然として下落幅の縮小傾向の継続という域に留まっており、全国的な上昇には至っていない。

 三大都市圏では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続しており、地方圏を見ても全用途平均及び住宅地が27年ぶりの上昇となり、商業地に至っても2年連続の上昇となっている。特に、住宅地の上昇については、雇用や所得環境の改善が続くなか、低金利や住宅取得にかかる住宅ローン減税等の諸施策による下支え効果があったとし、商業地については、景気回復に伴う企業業績の改善が続くなか、事務所等のオフィスビルの空室率の低下、賃料の上昇、訪日外国人の増加などインバウンド効果もあり、地価全体が総じて堅調に推移しており、こうした傾向が持続することが望まれる。

 一方で、我が国は今後さらに人口が減少していくことは明らかであり、土地利用の担い手の減少や利用ニーズの低下等を背景に所有者不明の土地や管理不全の土地などの増加が予想され、政府におかれてはこうした人口減少社会に対応した土地の適切な利用等、土地に関する制度或いは施策を期待したい。

■三菱地所(株) 執行役社長 吉田淳一氏

 令和元年(2019 年)の都道府県地価調査は、全国全用途平均が2年連続で上昇したほか、地方圏の商業地が28年ぶりの上昇に転じた。良好な資金調達環境のもと、景気回復や雇用・所得環境の改善が続いており、堅調な住宅需要やオフィス市場の活況はもとより、外国人観光客の増加などを背景に需要が拡大 、全国的な地価回復および上昇を実感している。

 当社ビル事業においては、魅力ある職場環境の提供による優秀な人材の確保や働き方改革への対応、立地改善といった オフィス環境の改善を目的とした需要が継続している。JR新宿駅とデッキで直結し、この8月に竣工した「リンクスクエア新宿」は 早期に満室となったほか、8,000坪超の大型退去があった「日比谷国際ビル」は、専有部の天井高アップ等のリニューアルに加え、ワークスタイルの変化に対応してテナント専用のビジネスサポートラウンジを新設、リラックスしながら働くサードプレイスを提案し、早期埋め戻しと賃料の上昇に成功した。

 住宅事業においても、共働き世帯やシニア世帯を中心にマンション取得ニーズは底堅く、特に駅近物件や、住環境や交通・生活利便性が優れたエリアに立地する物件の人気が強い。JR恵比寿駅徒歩4分の「ザ・パークハウス恵比寿」(総戸数102戸)や、東京メトロ市ヶ谷駅徒歩4分の「ザ・パークハウス市ヶ谷」101戸)などは特に好調に推移している。

 外国人観光客をはじめ来街者の増加は、商業施設やホテルといった事業展開を加速させている。全国各地で展開する「プレミアム・アウトレット」の「御殿場」は、第4期増床に着手しており、2020年春に増床オープンする。それに先駆け、増床エリア内では 小田急グループがホテルや日帰り温泉施設を年内にも開業 、滞在型施設としての新たな魅力を付加する。また、当社グループのホテルも20年春~22年秋にかけて、「大阪御堂筋」(352室)、「京都梅小路」(約250室) 、「京都二条」(約180室) 、「神戸三宮」(約170室)、「京都烏丸御池」(約200室) 、「銀座6丁目」(約160室)を続々と開業していく予定。

 そのほか、EC市場の拡大やロボティクスの進展といった物流業界の構造的変化により、物流施設需要が引き続き伸長していることから、当社でも首都圏で新たに「海老名」、「蓮田」、「春日部」、「船橋」、「座間」の5物件を開発していく 。

■住友不動産(株) 代表取締役社長 仁島浩順氏

 世界経済は先行き不透明な状況が続く中、国内経済は内需を中心に堅調な企業業績となるなど、景気は底堅く推移している。

 こうしたなか、良好な就労環境づくりを目指す企業の旺盛なオフィス需要や、低金利下で引き続き堅調な住宅需要、増加し続ける国内外からの観光需要などを背景に、三大都市圏をはじめ、全国の中核都市で都市再生が引き続き進んだ。

 その結果、今回の地価調査では、大都市圏を中心に商業地、住宅地ともに、持続的な地価の上昇基調が一層強まったものと考える。

■東急不動産(株) 代表取締役社長 大隈郁仁氏

 今回の基準地価では、全国の全用途平均は2年連続で上昇が続くなど地価の回復傾向が全国的に広がっていることが明らかになった。東京など三大都市圏で住宅地・商業地ともに上昇が継続していることに加え、地方圏でも商業地が上昇に転じるなど地価上昇の流れが広がっている。これは景気の回復や外国人観光客の増加、雇用・所得環境の改善、低金利の継続などを背景に地価の上昇基調が全国に波及しているものと捉えている。

 住宅地については住宅ローン減税等の政策的支援などもあり、都心立地の物件や駅に近いなど交通利便性の高い地域、住環境の良い地域を中心に地価が上昇している。当社では首都圏の湾岸部で高層分譲マンション『ブランズタワー豊洲』の開発を進めているほか、住まいを起点としたライフスタイル提案型のまちづくり「ライフストーリータウン」として神奈川県内の十日市場や大船でプロジェクトなどを進めている。また、子育て世代への支援サービスを付けた『ブランズシティ調布』、クリニックや当社グループのスポーツプログラムをセットにした『ブランズシティあざみ野』など付加価値を付けた物件開発をしている。関西でも利便性の高い大阪メトロ御堂筋線『中津』駅直結の高層タワーマンション『ブランズタワー梅田North』を開発し、高級住宅地の兵庫県・芦屋では『ブランズ芦屋 ザ・レジデンス』を展開している。地方圏でも札幌中心部で『ブランズ円山外苑前』の販売を進めている。

 商業地では雇用・所得情勢の改善が続く中で、『働き方改革』に合わせたオフィス環境の改善、採用増によるオフィスの拡張を目的とした移転増加などにより都心部を中心にオフィス需要は好調で、新規オフィスビルの竣工が相次ぐなかでも依然空室率は低い状況が続いている。特に渋谷ではオフィス需要が供給量を大きく上回る状況が続いており、移転などでオフィスに空室が出てもすぐ引き合いがある状況が続いている。また、外国人観光客の増加などで三大都市圏のほか、地方部でも中心都市、観光都市を中心に商業施設、ホテルの需要も高止まりしている。当社グループでは渋谷駅を中心とする『広域渋谷圏』の開発に注力しており、8月には『渋谷ソラスタ』に東急不動産ホールディングスの本社を移転した。ホームグラウンドの渋谷で「100年に一度」となる大型開発を進めており、今後も物件開発を加速する方針だ。2023年度の竣工を目指した『渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業』も順調に進行している。スタートアップとの共創を加速するための施設『GUILD(ギルド)』の開設も進めている。商業施設では12月に渋谷駅前に成熟した大人をターゲットにした商業施設『東急プラザ渋谷』が開業予定だ。広域渋谷圏以外では浜松町・竹芝エリアでも約20万平方メートルの大型開発を進めており、そのオフィス部分にはソフトバンクグループ本社の入居も決まり、IoTを活用した最新オフィスとなる予定だ。

 地方圏は地方4市(札幌、仙台、広島、福岡)での地価上昇が加速するなど地価の上昇基調が広がっている。なかでも国内外の観光客が増加したり、交通利便性が向上したり、再開発が進んだりしているエリアでは上昇傾向が目立つ。当社グループもインバウンドの動向をにらみ、グループ会社の東急ステイが中長期滞在型ホテル『東急ステイ』の展開エリアをこれまでの東京都心から札幌、京都、博多など首都圏以外にも広げている。また、リゾート地では北海道・ニセコエリアでスキー場やホテル、別荘の売買事業などをグループ企業とともに展開している。

 今後の不動産市場については、国際情勢の変化や10月の消費税増税などの不確定要因はあるものの、企業収益や雇用情勢の改善、設備投資への資金流入、資金調達の良好な環境などが続くことが想定され、2020年の東京オリンピック・パラリンピック以降も継続して堅調な状態が続くとみている。少子高齢化による単身世帯の増加や空き家問題、「働き方改革」によるオフィス環境の変化等で市場環境の変化が続くなか、ハードだけでなく当社グループの持つ幅広い事業領域という利点を生かしたソフトサービスという付加価値付けをして事業展開を進めていく必要があると考えている。

■東京建物(株) 代表取締役 社長執行役員 野村 均氏

 今回発表された地価調査では、3大都市圏以外の地方圏で商業地が上昇に転じ、全用途平均でも昨年に続き上昇基調が継続しているなど、地価の回復傾向が広がっている。これは、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下、
・空室率の低下や賃料の上昇等好調なオフィス市況
・魅力的な空間、賑わいの創出につながる再開発事業の進展
・訪日観光客の増加に対応した旺盛な店舗やホテルの建設需要
・都心や地方都市における利便性の優れた地域での高い住宅需要
・インターネット通販の普及・拡大に伴う大型物流施設の建設需要
等により、引き続き不動産投資の堅調さが反映されたことによる。

(商業地)
 優良な開発用地、収益物件が減少していることから、売買マーケットは引き続き過熱しており、特に国内外投資家の収益物件への投資意欲は非常に旺盛である。本年、都市型コンパクト商業施設「FUNDES神保町」、「FUNDES上野」を売却したが、売却に際し強い需要を確認している。
 また、雇用対策のための立地改善や生産性向上を目指した共用スペースの拡張等、オフィス需要は依然好調で、賃料は緩やかな上昇傾向が継続している。「ハレザ池袋」内で開発しているオフィス棟「Hareza Tower」のリーシングも順調に進んでおり、2020年5月の全体竣工以降、さらなる賑わいの創出により、周辺エリアの価値向上に貢献するものと考えている。
 このように、オフィス・商業ビル等のマーケットは好調に推移していることから、商業地の地価は、繁華性の高いエリアを中心に今後も底堅く推移すると思われる。

(住宅地)
 マンション需要は、都心部や郊外、地方圏に係わらず、駅近や大規模商業施設近接地など、利便性を重視するパワーカップル、パワーシニア層がけん引し、引き続き好調を維持しているが、お客様の選択眼はますます厳しくなっており、郊外部における特徴の少ない物件等については販売スピードが遅くなっているものも散見される。
 なお、良質な住宅用地の取得競争が激しくなっていることから、当社では再開発・建替え案件の確保にも注力している。先日モデルルームをオープンした『白金ザ・スカイ』は、山手線内最大規模を誇る市街地再開発事業であるが、白金高輪駅から徒歩3分という抜群の利便性に加え、街区の集約化、周辺道路や歩行者空間の再整備による良好な居住環境等が評価され、大変大きな反響を頂いている。
 また地方圏においても、福岡市営地下鉄「西新」駅直結のタワーマンション『Brillia Tower 西新』は、2021年3月予定の引渡しを前に、既に完売が見えてきている。
 このように、マンション需要は立地により強弱があることから、住宅地の地価は、駅距離等の利便性によって推移に差が生じていくものと思われる。

 当社では、景気や地価動向、マーケット環境に注視しつつ、このような再開発・建替え事業への取り組みを強化し、安全・安心・快適なまちづくりに貢献していきたい。

■野村不動産(株) 代表取締役社長 宮嶋誠一氏

 今回の地価調査では、全国的に地価回復の広がりが見られ、全用途平均は2年連続で上昇、全体として上昇基調を強めている。地方圏では商業地が28年ぶりに上昇に転じており、とくに地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)における住宅地および商業地の上昇幅は、三大都市圏平均を大きく上回っている。雇用・所得環境の改善や低金利環境の継続を背景に、交通利便性等に優れた地域を中心に住宅需要が堅調であることや、安定した企業業績、インバウンド需要の増加、再開発事業の進展により不動産投資ニーズが高く、オフィスやホテル、商業施設等への投資意欲が旺盛であることが要因と考えられる。

 住宅市場に関しては、職住近接や生活利便性を求める共働き世帯やアクティブシニア層を中心に、需要は堅調であり、東京圏を中心に新築分譲マンションの販売価格は引き続き高い水準にある。とくに都心立地や駅前再開発等の新築分譲マンションの評価は高く、この傾向は大阪圏や名古屋圏をはじめ、地方圏への波及も見られる。当社は、三大都市圏に加え、高崎市や岡山市などの地方中核都市においても、再開発事業や多様な機能を集積させた都市型コンパクトタウンの開発に積極的に取り組んでおり、街づくりを通じて豊かなライフスタイルを提供し社会に貢献していく。

 オフィスビル市場に関しては、働き方改革や採用強化に対応したオフィス環境の改善ニーズに支えられ、主要都市での需要は引き続き堅調、空室率は過去最低水準であり、賃料の上昇が進んでいる。商業施設・ホテル市場に関しては、外国人観光客をはじめとする国内外からの来訪者増が続いており、主要都市を中心に進出意欲は旺盛である。物流施設市場に関しても、eコマース事業者を中心に先進的な大型物流施設への需要は引き続き堅調に推移するものと想定される。当社は、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル等においても、マーケットインの発想に基づく開発力を活かし、社会や顧客ニーズの変化を的確に捉えた独創性の高い商品・サービスを生み出しながら、積極的な展開を続ける。

 地価調査のトレンドは、不動産取引動向を反映したものとなっており、今後も不動産市場の中長期の指標として注視していく。

この記事の用語

基準地価

都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のこと。都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価である。

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お知らせ

2019/10/15

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