（一財）日本不動産研究所は27日、第53回「不動産投資調査」（2025年10月現在）の結果を発表した。アセット・マネージャーやアレンジャー、ディベロッパー、保険会社など173社を対象に調査を実施。151社より回答を得た。
オフィスビル（Aクラスビル）の期待利回りは、東京都が「丸の内、大手町」3.2％（前回調査（25年4月）比変動なし）と、6期連続の横ばい。「日本橋」3.4％、「虎ノ門」3.5％、「赤坂」3.6％、「港南」3.7％、「西新宿」3.7％、「渋谷」3.5％と、多くの地域が横ばいで推移した。「六本木」は3.5％（同0.1ポイント低下）、「池袋」は3.8％（同0.1ポイント低下）。主な政令指定都市は、「札幌」が4.8％（同0.1ポイント低下）、「横浜」が4.3％（同0.1ポイント低下）だったが、その他は横ばいだった。
住宅（賃貸住宅1棟）の期待利回りは、「東京・城南」のワンルームタイプは前期に引き続き3.7％で横ばい。ファミリータイプは3.8％で4期連続の横ばいとなった。地方都市では、ワンルーム・ファミリータイプともにほとんどの調査地区で横ばいの結果に。
商業店舗は、都心型高級専門店の期待利回りが「名古屋」のみ低下したが、「銀座」は3.3％で2期連続の横ばい。その他の調査地区も横ばいとなった。郊外型ショッピングセンターは、「東京」のみ低下したが、その他の調査地区は横ばい。
物流施設・倉庫（マルチテナント型）の期待利回りは、湾岸部の「東京（江東区）」は3.8％で4期連続の横ばい。内陸部の「東京（多摩地区）」は4.0％で2期連続の横ばいとなり、すべての調査地区で横ばいとなった。
ホテル（宿泊特化型）の期待利回りは、「東京」が4.2％で2期連続の横ばい。「大阪」のみ4.5％（同0.1ポイント低下）と低下したが、その他の調査地区は横ばいだった。
今後1年間の不動産投資スタンスについては、「新規投資を積極的に行なう」が94％で横ばい。「当面、新規投資を控える」は2％（同3ポイント低下）と下落した。
併せて、特別アンケート「不動産投資市場へのインフレの影響」も公表した。回答者数は143社。
投資不動産の賃料に対する回答時点の影響は「ややあり」が66.2％。「あり」21.8％と合わせおおむね9割を占めた。物件管理費等のランニングコスト上昇による純収益（NOI）への影響は「ややあり」が54.2％で、「あり」32.4％と合わせて86.6％となった。
借入金利や予想インフレ率の上昇が不動産投資利回り（Cap Rate）に与える影響は、「なし」が54.6％。インフレによる建築着工や新規開発プロジェクトへの影響は「あり」が77.5％、「ややあり」17.6％と合わせ95.1％と高い割合となった。これらの影響を踏まえた総合的な不動産投資市場に与える影響は、「ニュートラル」が45.7％と約半数を占め、次いで「ポジティブ」が28.3％。「ネガティブ」は18.1％で、「ポジティブ」とする見方が「ネガティブ」より多い結果に。
今後2～3年の見通しについてもおおむね同じ傾向の回答割合だが、賃料に対する影響は「あり」が回答時点の21.8％から50.4％に増加。Cap Rateへの影響も「ややあり」が37.6％から52.1％と増加しており、将来的には賃料とCap Rateの上昇圧力が強まるとの見方が多い結果となった。
