記者の目 / 仲介・管理

2019/7/8

「事故物件」の流動化に挑む

不動産流通会社が専門サイトを始動

 「令和の不動産流通」を考える上での大きな課題のひとつが「心理的瑕疵」の問題だ。心理的瑕疵とは、不動産取引にあたって買主や借主が心理的な抵抗感を感じる恐れがある事項のこと。そうした事柄を隠したまま取引してしまうと、後々トラブルになるだけでなく、業者も罰せられるケースもある。そのため、不動産流通事業者は、とかく「心理的瑕疵」の心配がある取引をさける。とくに「自殺」「事件」「火事」「孤独死」などの履歴がある「事故物件」を取り扱う事業者は極端に少なく、物件オーナーの苦労は計り知れない。こうした現状を打破しようと、ある不動産流通会社が立ち上がった。

取引敬遠する業者がほとんど。価格も大幅安

事故物件専門サイト「成仏不動産」トップページ

 「心理的瑕疵」がなぜややこしい問題なのか?それは、対義語である「物理的瑕疵」と違い、「人によって、瑕疵に対する感じ方が違う」からだ。物理的瑕疵の典型である「雨漏り」がする家は、どんな人でも嫌に決まっているし、その事実を知りながら隠して売れば、あとで契約不適合責任に問われる。ところが、心理的瑕疵はそうとは限らない。

 たとえば「近くに暴力団事務所がある」といったケースでは「それは御免こうむりたい」という人もいれば「頻繁に警察が見回りしてくれるから、かえって安全だ」と歓迎する人だっている。ここまではOK、ここからはNGという「線引き」「ルール」が存在せず、あくまで実務者の感覚に頼らざるを得ないのが「心理的瑕疵」物件の取引だ。

 心理的瑕疵の中でも、近年とくにその取扱いが注目されている「事故物件」についても同様だ。「自殺」や「殺人事件」のあった家などはさすがに取引を躊躇する人がほとんどだろうが、厳密には事故物件ではない「自然死(孤独死)」となるとやっかいだ。人が死ぬのは当たり前。まして独居高齢者が増え続ける中で、孤独死のリスクは年々高まっている。発見が遅れ周囲に腐敗臭が漂い、警察沙汰になるようならともかく、発見が早く事件にもならず、後処理も粛々と行なわれた部屋であれば、ことさら気にする人も少なくなってくるはずだ。(最近、事故物件の口コミサイトが人気なのも、単純に事故物件を忌避したいユーザーだけではなく、「安ければ安いだけの理由を知っておきたい」というユーザーも重宝しているからではないだろうかと、筆者は考える)。

 とはいえ、事故物件に興味を持つのは、「気にしない人」たちばかりではないから、万が一のことを考え、要因となる事象の「告知」は外せない。ただ、正直に告知しても歩留まりが上がるわけではなく、取引は流れるケースがほとんど。流動性が低ければ価格も下がる。一般的に、「事故物件」の取引価格は、同じスペックの一般物件と比べ、1割~5割安となってしまうというため、「労多くして実りなし」と、取り扱う事業者も極めて少ない。

 「横浜市内の同業者で、事故物件を取り扱ってくれるのは、せいぜい1割といったところです。大手不動産流通会社はほぼ皆無。多かれ少なかれリフォームが必要になることや、(価格が安いため)問い合わせは多いのに、告知すると売れない、の繰り返しで疲弊してしまうためです。そのため、結局は一般ユーザーには売れず、買取再販業者に安く買い取ってもらうケースが多いのです」とは、事故物件専門サイト「成仏不動産」を立ち上げた、(株)NIKKEI MARKS代表取締役の花原浩二氏。

 同社は以前から、買取事業者専門の不動産オークションサイト「スマウリ」の運営等を通じ、事故物件を取り扱うことも少なくなかった。もちろん、積極的というわけでもなかったが、仲介現場で事故物件オーナーの苦しみにたびたび遭遇するうちに、認識を改めたという。
 「超高齢社会を迎え、これからは孤独死が急増してくる。孤独死の多くは、自然死で何の問題もありません。にもかかわらず、相続される方は不動産をなかなか処分できず、買取再販業者に何とか売ってくれと不当に安く売らなくてはならない。こうした状況を解決したかった。利益は度外視、社会貢献的側面から取り組めればいいなと考えました」(花原氏)

 そこで、事故物件だけを集めた、専門サイトの運営を着想。2019年初頭から社員やデザイナーを交え、準備を開始。3ヵ月余で開設にこぎつけた。

「避けたい人」「探している人」双方にメリット

サイト開設の想いを訴える

 「成仏不動産」の狙いは、大きく2つ。一つは言うまでもなく、告知事項の説明が必要な事故物件の情報をユーザーに隠さず伝えることで、ユーザーが不用意に事故物件に遭遇するリスクをなくすこと。事故物件NGのユーザーが価格につられて物件照会することが少なくなれば、仲介会社の余計な負担も減ることが期待できる。

 もう一つは、事故物件を「探している人」に、ダイレクトに物件情報を提供することだ。事故物件であるかないかは、告知事項の有無でしか判断できないため(それすら広告に記載せず、契約直前に告知する業者もいるという)、一般的なポータルサイトやレインズで「あえて事故物件を探す」ことは難しい。自然死等なら特段気にしないというユーザーや、安値で不動産を仕入れたい投資家等が事故物件に的を絞って物件探しをしていることも多く、そうしたユーザーに情報を提供するという狙いもあるという。

 「成仏不動産」というサイトネーミングだが、これも2つ意味がある。一つは、亡くなった方の供養や、リフォーム等がきちんと済んでいるという意味の「成仏」。もう一つは「たとえ事故が起きてしまった不動産でも、それを気にしない人に手渡してあげることで、不動産として、きちんと成仏させてあげる」(同氏)という意味。サイトデザインも、シンプルかつフォーマルだ。

 登録する事故物件は、自社が専任媒介を取った物件だけでなく、他社から依頼された物件でも積極的に公開していく。事故物件オーナーから直接依頼を受けるだけでなく、日頃付き合いのある同業者や、相続等に絡んで事故物件に接することの多い士業からも情報を収集していく。売買物件の公開がメインだが、投資家等が事故物件を取得し、賃貸するケースに備え、賃貸物件についてもコーナーを設けている。一般的なポータルサイトと同様、物件種別と所在地、沿線、最寄り駅などから検索できる。

 スタートから約3か月経過した現時点での登録物件は、1都3県中心に約120件。じわじわ増加している。サイト立ち上げで物件数を増やしていくことを主眼としているため、現在は詳細な「事故内容」について公表していないが、「事故内容によって検討するユーザーもいますので、今夏予定のリニューアルで事件・自殺・火事・孤独死などの事故内容別に検索できるようにします」(同氏)。登録物件のほとんどが、事件性のない孤独死物件だ。

『死を気にしない人たち』に人気

 反響は、月平均十数件。問い合わせてくるのは「自分たちが死ぬまで住めればいい」と考えているシニア夫婦や、「とにかく安く家が欲しい」という賃貸脱出組、または医師や看護師、葬祭業など、“死”を気にしない職業の人たち。このうち数件が内見まで進むという。今のところ成約事例はないが、「立地や希望の建物を建てられないといった理由での見送りで、事故物件であることを理由とするものではない」(同氏)という。利益につながっているわけではないが、CSR的な事業として継続していく方針だ。

 今夏をめどに行なうリニューアルで、事故内容の明記と検索機能を設けるほか、孤独死の解決に関連したビジネス(特殊清掃、後片付け、相続サポートなど)の紹介機能も追加する。また、すでに北海道や大阪等から掲載問い合わせが来ていることから、対応エリアも全国へ拡大する方針だ。

 「心理的瑕疵の問題は自分には関係がないと思っている人は多いですが、高齢社会の到来で、実はいつ当事者になるかわからない問題だと思います。このサイトが、広く心理的瑕疵を考えるきっかけになればいいですね」(花原氏)。(J)

【関連ニュース】
NIKKEI、事故物件特化のウェブサイト(2019/4/26)

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この記事の用語

心理的瑕疵

不動産物件の取引に当たって、借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがらをいう。心理的瑕疵とされているのは、自殺・他殺・事故死・孤独死などがあったこと、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していること、近隣に指定暴力団構成員等が居住していることなどである。

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2019/10/18

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2015年の厚生労働省の調査によると、子どもの7人に1人、ひとり親世帯の約半数が日々の生活に困窮しているという。私たちが思うよりもずっと、日本の貧困問題は深刻だ。そんな中、NPO法人と連携し、生活困窮者に「住宅」のみならず「食品」までも支援する不動産会社がいる。社会課題に果敢に挑む、その姿を追った。