不動産ニュース / 政策・制度

2020/10/16

サブリース契約、誇大広告や不当勧誘を明確化

 国土交通省は16日、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)のサブリース関連規制(12月15日施行)の具体的な規制の対象を明示した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」および「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」を公表した。

 同法では、サブリース業者(特定転貸事業者)と賃貸オーナーとのトラブル防止のため、勧誘時の誇大広告や不当勧誘等が規制される。ガイドラインにより、誇大広告や不当勧誘について禁止される具体例や、行為規制の対象となる「勧誘者」の定義、サブリース契約にあたって重要事項説明書に記載し説明すべきリスク事項等を明確化した。重要事項説明や契約書面の交付にITを使う場合の留意点についても記載している。

 特定賃貸借契約(マスターリース契約)に関する広告では、家賃支払いや契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示を禁止する。具体例として「家賃保証」や「空室保証」などの文言に隣接して、定期的な家賃の見直しや、借地借家法規定による減額があることについて表示されてない事等を例示している。

 勧誘にあたっては、特定賃貸借契約の締結の判断に影響を及ぼす重要な事柄を故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げる行為を禁止する。具体例として、サブリース事業のメリットのみを伝え、家賃の減額リスクや契約期間中のサブリース業者からの契約解除の可能性、借地借家法規定によりオーナーからの解約には正当事由が要ることなどを伝えないこと等をあげた。これら家賃減額や解約リスクについては、契約書面に記載して説明すべきリスク事項にも挙げられている。

 勧誘者については、賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にマスターリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者に加え、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナーも該当するとしている。

 なお同省は同日、同法施行に向けた、「特定賃貸借標準契約書(案)」、「サブリース住宅標準契約書(案)」、「特定転貸事業者等の違反行為に対する監督処分の基準(案)」のパブリックコメントを開始した。いずれも11月14日まで意見募集を行なう。

この記事の用語

サブリース

賃借人が第三者にさらに賃貸することであるが、特に、住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法をいうことが多い。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者または特定転貸事業者という。

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