不動産ニュース / 調査・統計データ

2023/5/31

オフィスの期待利回り、おおむね横ばい傾向

 (一財)日本不動産研究所は30日、第48回「不動産投資家調査」(2023年4月現在)の調査結果を発表した。アセット・マネージャーやアレンジャー、ディベロッパー、保険会社など177社を対象に調査を実施。143社より回答を得た。

 オフィスビル(Aクラスビル)の期待利回りは、東京都では「赤坂」が3.6%(前回(22年10月)比0.1ポイント低下)とやや低下。「丸の内、大手町」(3.2%)、「日本橋」(3.5%)、「虎ノ門」(3.5%)など、他のエリアでは横ばいとなった。主な政令指定都市では、「京都」が4.8%(同0.1ポイント低下)、「広島」が5.3%(同0.1ポイント低下)と低下したが、その他のエリアは横ばい傾向。
 住宅(賃貸住宅1棟)の期待利回りは、ワンルームタイプでは「東京・城南」が3.8%(同0.1ポイント低下)と、同調査開始以来、最も低い水準を更新。ファミリータイプでは、「広島」が5.3%(同0.2ポイント低下)、「横浜」4.4%(同0.1ポイント低下)など、多くの地方都市で期待利回りの低下が見られた。

 商業店舗は、都心型高級専門店の期待利回りが、「東京・銀座」3.4%(同0.1ポイント低下)と低下したが、郊外型ショッピングセンターについてはすべての調査地区で横ばいという結果に。
 物流施設・倉庫(マルチテナント型)の期待利回りは、「東京(江東地区)」が3.9%(同0.1ポイント低下)と低下。「名古屋(名古屋港)」「大阪(大阪港)」「福岡(博多港)」は横ばいだった。ホテル(宿泊特化型)の期待利回りは、「札幌」(5.3%)、「名古屋」(5.2%)、「大阪」(4.9%)、「那覇」(5.4%)で前回比0.1ポイントの低下。

 今後1年間の不動産投資スタンスについては、「新規投資を積極的に行なう」という回答が96%(同1ポイント上昇)に。大規模金融緩和政策の継続を背景に、不動産投資家の積極的な投資姿勢が維持された。

 併せて実施した特別アンケート「金融政策の動向と不動産投資市場」(回答者数133社)の結果も公表。
 長期金利が1%に到達したと仮定した場合、不動産投資市場にどのような変化が生じるかとの問いには、「不動産投資市場は、ピークアウトはするが緩やかな調整となるだろう」(63.8%)とする回答が最も多かった。不動産投資市場の今後の成長ファクターについては、「市場参加者の多様化」(199ポイント)が最も多く、次いで「投資アセットの多様化」(160ポイント)。今後のリスク要因については、「金利の上昇」(287ポイント)が2位以下を大きく引き離しトップとなった。

 また、「不動産のESG投資」に関するアンケート(回答者数143社)では、不動産投資家がESG投資に対して期待する内容のトップが「不動産価値への影響」(333ポイント)。将来的な収益性の向上を期待する声が多かった。ESGに配慮した不動産とそうでない不動産の賃料収入については、現在は「特に違いはない」(79.5%)が最も多かったが、10年後は「1~5%程度高い」(62.9%)とする回答が最多となった。ESG投資に適した不動産とそうでない不動産の期待利回りでは、現在は「変わらない」(76.5%)がトップに。10年後は「-10bp(価値が高い方向)」(44.4%)とする回答が最も多かった。

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