不動産ニュース / 調査・統計データ

2020/2/6

オリパラがフレキシブルオフィス拡大の契機に

 JLLは5日、「2020不動産マーケット動向記者説明会」を開催。東京のオフィス市場、物流施設市場等について、19年の動向と20年の見通しを解説した。

 都心5区のAグレードオフィスについては、19年12月末の空室率は0.6%(前四半期比0.1%低下)、坪当たり賃料は3万9,857円(前年比4.4%上昇)と好調。これまで低空室率、高賃料でけん引してきた丸の内・大手町エリアは坪賃料が4万7,965円(同4.3%上昇)まで高騰。5万円超の物件では引き合いが弱くなってきたものの、空室率は1.2%(前四半期比0.3%低下)と低下した。一方で、新宿・渋谷エリアは、渋谷で駅前再開発案件の大型ビルが相次ぎ竣工・供給。グーグルの本社移転等の影響もありIT企業を中心とした強い引き合いが見られ、坪当たり賃料3万4,235円(前年比5.9%上昇)と大幅に上昇、空室率も0.4%(前四半期比0.1%上昇)と高水準となった。

 需給ひっ迫の状況は今後も継続する見込みで、20年は70万平方メートルに迫る大量供給の年となるが、その9割以上で既にテナントが決定、大量の2次空室も着々と埋まっている。また、23年にも再び60万平方メートルに迫る供給が予定されており、その一部でもテナントが内定し始めている。

 なお、18年以降年間成長率50%以上の水準で面積を増やしているフレキシブルオフィス市場は、東京オリンピック・パラリンピック開催を契機にさらなる拡大を見込む。会期中、テレワーク等をトライアルする企業が多く、その後のニーズにつながると予測されるため。

 物流施設については、19年第4四半期の坪当たり賃料は4,318円(前年比2.8%上昇)、19年12月31日時点の空室率は0.9%(前四半期比1.1ポイント低下)となったが、都内ベイエリアは坪当たり7,350円程度まで上昇している。

 20年は国道16号、圏央道、成田空港周辺を中心に200万平方メートルを超える新規供給が予定されており、半数は既にテナントが決定。その後21年には270万平方メートル程度のさらなる大量供給があるが、神奈川ベイエリア、千葉ベイエリア等好立地での供給がメインとなるため、20年以上に引き合いが高いと見ており、坪当たり賃料は20年に4,400円、21年に4,500円、22年に4,550円と年々上昇すると見ている。

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